20. Impuestos después de la venta
Gastos para Compradores de Inmuebles en España:
Estos son los los diversos gastos que deben ser considerados por cualquier persona que esté pensando en adquirir una propiedad en España, centrándonos particularmente en la fiscalidad inmobiliaria.
1. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA):
ITP: Este impuesto se aplica a las ventas de propiedades de segunda mano y varía según la comunidad autónoma en la que se encuentre la propiedad. La tasa puede oscilar entre el 6% y el 10% del precio de venta.
IVA: Se aplica a las ventas de propiedades nuevas y la tasa estándar es del 10% sobre el precio de compra.
2. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD):
Este impuesto se aplica a la escritura de compra de la propiedad y varía según la comunidad autónoma. Puede oscilar entre el 0,5% y el 1,5% del precio de compra.
3. Gastos Notariales y de Registro:
Notaría: Los honorarios del notario por la preparación y firma de la escritura de compra suelen representar alrededor del 0,1% al 2% del precio de compra.
¿Quién debe pagar los gastos de Notaría? Generalmente en los contratos de arras o en las escrituras de compraventa se suele pactar que lo pague quien compra, pero la ley no dice exactamente eso y deberán hacerlo ambas partes: vendedor y comprador. De ahí que este punto debe quedar claro.
Si nos atenemos a la legalidad vigente: “Los gastos de otorgamiento de escritura serán de cuenta del vendedor y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”.
La realidad es que en la mayoría de los casos es costumbre que comprador y vendedor acuerden lo siguiente: todos los gastos que se deriven de la compraventa correrán a cuenta del comprador, excepto la plusvalía municipal, que tendrá que pagarla el vendedor.
Registro de la Propiedad: Este costo varía según el valor de la propiedad, pero generalmente representa alrededor del 0,1% al 2% del precio de compra.
4. Honorarios del Agente Inmobiliario:
Si se utiliza un agente inmobiliario para ayudar en la compra, sus honorarios suelen estar entre el 3% y el 5% del precio de compra. Cada agencia decide si los paga el vendedor, el comprador o ambos. En Arca Inmobiliaria nuestros honorarios son el 3,75% del precio final de compraventa, con un mínimo de 4.000 €.
5. Tasación de la Propiedad:
Algunas entidades financieras pueden requerir una tasación de la propiedad, que puede costar entre 300€ y 600€, dependiendo del valor de la propiedad.
6. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI):
Este impuesto es anual y se paga al ayuntamiento correspondiente. La cantidad a pagar varía según el valor catastral de la propiedad y la ubicación.
7. Gastos de Gestoría:
Si se contrata a un gestor para que realice los trámites administrativos relacionados con la compra, los honorarios pueden variar, pero generalmente oscilan entre 300€ y 600€.
8. Costos de Financiamiento:
Si se necesita financiamiento para la compra, se deben tener en cuenta los costos asociados, como los intereses del préstamo, los seguros obligatorios y las comisiones bancarias.
IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (Normativa comunitaria Castilla y León)
En Castilla y León, la normativa autonómica establece los siguientes tipos de gravamen en la transmisión de inmuebles y en la constitución y cesión de derechos reales (excepto derechos reales de garantía) que recaigan sobre los mismos:
8% con carácter general.
4% si el inmueble va a constituir la vivienda habitual, si no se supera un límite máximo de renta y
el adquirente es titular de una familia numerosa y si es titular de otra vivienda se proceda a su venta;
o el adquirente o cualquiera de los miembros de su unidad familiar tiene discapacidad de al menos el 65% y si es titular de otra vivienda se proceda a su venta;
o todos los adquirentes son menores de 36 años y es su primera vivienda;
o se trata de una vivienda protegida y es su primera vivienda para todos los adquirentes.0,01% si el inmueble va a constituir la vivienda habitual, todos los adquirentes son menores de 36 años, es su primera vivienda para todos los adquirentes y el inmueble está situado en un municipio o entidad local menor de Castilla y León de menos de 10.000 habitantes o de 3.000 habitantes si dista menos de 30 kilómetros de la capital de la provincia y tiene un valor menor de 150.000 euros, si no se supera un límite máximo de renta.
4% si el inmueble va a constituir la sede social o centro de trabajo de empresas o negocios profesionales y la empresa o negocio profesional tenga su domicilio fiscal y social en Castilla y León, se mantenga la empresa durante los 5 años siguientes a la fecha de escritura pública de adquisición, se incremente la plantilla global de trabajadores y no tengan por actividad principal la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario de acuerdo a lo establecido por la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio.
2% si el inmueble va a constituir la sede social o centro de trabajo de empresas o negocios profesionales y la empresa o negocio profesional tenga su domicilio fiscal y social en un municipio o entidad local menor de Castilla y León de menos de 10.000 habitantes o de 3.000 habitantes si dista menos de 30 kilómetros de la capital de la provincia, se mantenga la empresa durante los 5 años siguientes a la fecha de escritura pública de adquisición, se incremente la plantilla global de trabajadores y no tenga por actividad principal la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario de acuerdo a lo establecido por la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio.
10%, si la base imponible supera los 250.000 euros, a la parte de la base que excede esta cantidad y el tipo del 8% a la parte de la base que no excede.
4% en la adquisición de explotaciones agrarias o fincas rústicas a los que sea aplicable la reducción en la base imponible regulada en los artículos 9, 10 u 11 de la Ley 19/1995 de modernización de explotaciones agrarias, siempre que se mantenga la adquisición durante los 5 años siguientes a la fecha de escritura pública de adquisición, salvo fallecimiento.
IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS
En Castilla y León, la normativa autonómica establece los siguientes tipos de gravamen para los documentos notariales:
1,5% con carácter general.
0,5% si documentan la adquisición de viviendas que vayan a constituir la vivienda habitual y
el adquirente es titular de una familia numerosa, si no se supera un límite máximo de renta y si es titular de otra vivienda se proceda a su venta;
el adquirente o cualquiera de los miembros de su unidad familiar tiene discapacidad de al menos el 65%, si no se supera un límite máximo de renta y si es titular de otra vivienda se proceda a su venta;
todos los adquirentes son menores de 36 años y es su primera vivienda para todos, si no se supera un límite máximo de renta;
se trata de una vivienda protegida y es su primera vivienda para todos los adquirentes, si no se supera un límite máximo de renta.
0,01% si documentan la adquisición de viviendas que vayan a constituir la vivienda habitual, todos los adquirentes son menores de 36 años, es su primera vivienda para cada uno y el inmueble está situado en un municipio o entidad local menor de Castilla y León de menos de 10.000 habitantes o de menos de 3.000 si dista menos de 30 kilómetros de la capital de la provincia y tiene un valor menor de 150.000 euros, si no se supera un límite máximo de renta.
0,5% si documentan la constitución de derechos reales de garantía cuyo sujeto pasivo sea una Sociedad de Garantía Recíproca que tenga su domicilio social en Castilla y León.
0,5% si documentan la adquisición de inmueble que vaya a constituir la sede social o centro de trabajo de empresas o negocios profesionales y la empresa o negocio profesional tenga su domicilio fiscal y social en Castilla y León, se mantenga la empresa durante los 5 años siguientes a la fecha de escritura pública de adquisición, se incremente la plantilla global de trabajadores y no tengan por actividad principal la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario de acuerdo a lo establecido por la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio.
2% si documentan transmisiones de bienes inmuebles respecto de las que se haya renunciado a la exención establecida en el Impuesto sobre el Valor Añadido.
Impuestos y gastos que debe considerar el propietario al vender un inmueble en España:
Vender una propiedad en España puede ser una experiencia emocionante, pero es crucial comprender los impuestos y gastos asociados que el vendedor debe enfrentar. En este artículo, proporcionaré una guía detallada sobre los diversos costos que debe tener en cuenta cualquier persona que esté considerando vender un inmueble en España, centrándonos específicamente en la fiscalidad inmobiliaria.
1. Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal):
Este impuesto municipal se aplica sobre el incremento del valor del terreno desde la adquisición hasta la venta de la propiedad. La cantidad exacta a pagar dependerá del valor catastral del terreno, el número de años que se ha sido propietario y la tasa impositiva establecida por el ayuntamiento correspondiente.
2. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF):
Si eres residente fiscal en España y has obtenido una ganancia de capital por la venta de la propiedad, es posible que debas pagar impuestos sobre esta ganancia. La tasa impositiva aplicable variará según el importe de la ganancia y tu situación fiscal personal. La ganancia patrimonial recibe la consideración de renta del ahorro y tributará al tipo de gravamen del 19% para los primeros 6.000 €, del 21% entre 6.000 € y 50.000 €, del 23% entre 50.000 € y 200.000 €, del 27% entre 200.000 € y 300.000 y del 28% para todas las rentas que excedan esta última cuantía.
3. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI):
El vendedor debe asegurarse de estar al día en el pago del impuesto sobre bienes inmuebles hasta la fecha de la venta. Este impuesto es anual y se paga al ayuntamiento correspondiente, y su importe dependerá del valor catastral de la propiedad.
4. Honorarios de la Agencia Inmobiliaria:
Si has utilizado los servicios de una agencia inmobiliaria para vender la propiedad, es probable que debas pagar una comisión por sus servicios. Los honorarios de la agencia suelen oscilar entre el 3% y el 5% del precio de venta de la propiedad.
5. Cancelación de Cargas:
Si la propiedad está hipotecada, el vendedor debe liquidar la hipoteca y cancelarla ante el registro de la propiedad. Esto puede implicar el pago de ciertas comisiones bancarias y gastos de notaría.
6. Certificados y Documentación:
Es posible que necesites obtener ciertos certificados y documentos para la venta de la propiedad, como el certificado energético, el certificado de deuda pendiente de la comunidad de propietarios, y otros documentos relacionados con la situación legal y administrativa de la propiedad.