Documentos obligatorios antes de la publicación

1.- Encargo firmado por todos los propietarios:

Es necesaria la firma de todos y cada uno de los titulares de la propiedad, sin excepción. En caso de propietarios que no puedan firmar presencialmente se hará mediante firma digital telemática, y en último caso mediante poder notarial en favor de un tercero. No serán válidos los encargos sin la firma de todos los propietarios, quedarán anulados y los anuncios no se publicarán por ningún medio.

2.- Nota simple:

Es lo primero que debemos pedir. Tenemos que comprobar que todos los titulares que han firmado el encargo de venta coinciden con los que constan en el registro de la propiedad y verificar que todos los datos sean correctos. Por otro lado nos permitirá saber si hay anotaciones, o incidencias que no se nos hayan comunicado y pueden aparecer en la nota simple.

Es muy poco frecuente encontrar algo extraño en las notas simples, pero tenerla desde el primer minuto nos va a librar de quebraderos de cabeza, prisas y estrés, si después de conseguir un comprador la pedimos y nos encontramos con que hay una herencia mal ejecutada, inscripciones caducadas, cargas hipotecarias, embargos judiciales, etc.

3.- Certificado de eficiencia energética:

Es obligatorio por ley, y de no hacerlo tanto propietarios como nosotros nos exponemos a una sanción económica. No vale la opción en trámite, o “ya lo haremos cuando se venda”.

Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.  https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2021-9176

Artículo 3. Ámbito de aplicación.

b) Edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario.

Artículo 13. Validez, renovación y actualización del certificado de eficiencia energética.

1. El certificado de eficiencia energética tendrá una validez máxima de diez años, excepto cuando la calificación energética sea G, cuya validez máxima será de cinco años.

Artículo 15. Etiqueta de eficiencia energética.

2. La etiqueta de eficiencia energética se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o de parte del mismo. Deberá figurar siempre en la etiqueta de eficiencia energética, de forma clara e inequívoca, si se refiere al certificado de eficiencia energética de proyecto, de obra terminada o de edificio existente.

Artículo 17. Obligación relativa al certificado de eficiencia energética.

3. Toda persona física o jurídica que publique o permita la publicación de información sobre la venta o alquiler de un edificio o de parte del mismo, ya sea en agencias inmobiliarias, vallas publicitarias, páginas web, portales inmobiliarios, catálogos, prensa o similares, estará obligada a incluir la información relativa a su calificación de eficiencia energética, de acuerdo con lo dispuesto en el correspondiente documento reconocido.

Artículo 21. Infracciones y sanciones.

El incumplimiento de los preceptos contenidos en este real decreto podrá ser sancionado de acuerdo con lo dispuesto en la disposición adicional duodécima del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.

Asimismo, el incumplimiento de los preceptos contenidos en este real decreto que constituyan infracciones en materia de defensa de los consumidores y usuarios de acuerdo con lo establecido en los apartados f) y n) del artículo 49.1 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, podrá ser sancionado de acuerdo con lo establecido en el capítulo II del título IV del texto refundido citado.

4.- Copia del último IBI:

¿Quién paga el IBI en una compraventa?*

En una compraventa, la persona que debe abonar el Impuesto de Bienes Inmuebles es el propietario del inmueble a día 1 de enero del año en el que se va a realizar el pago. Es decir, si se vende una vivienda en junio de 2024, el IBI de ese año lo debe pagar el vendedor, que era el propietario a 1 de enero de 2024.

Es posible pactar entre las partes que el comprador asuma el pago del IBI proporcional al tiempo que disfruta de la vivienda. Por ejemplo, si se vende una vivienda en junio de 2023, el comprador podría pagar el 50% del IBI de ese año, correspondiente a los seis meses que va a ocupar el inmueble durante el 2023.

En cualquier caso, es importante que el contrato de compraventa especifique quién paga el IBI y en qué proporción, para evitar posibles conflictos o reclamaciones posteriores.

*(fuente Idealista)

5.- Fotos y descripción:

En cuanto a las fotos, veremos en un apartado específico cómo deben hacerse, pero en lo concerniente a la publicación debemos saber que el número óptimo en una publicación debe estar en una horquilla entre 20 y 30 fotos. Algunas propiedades con muchas estancias, o parcelas grandes con distintas edificaciones, es posible que necesitemos añadir más fotos para documentar todo el inmueble, aún así no deberíamos superar la cifra de 50 imágenes en total.

La descripción debe contener entre 400 y 600 caracteres. Lo mínimo para que Idealista lo premie al posicionar y no demasiado extensa, un texto largo aburre al potencial comprador y muchos no leen más que las características básicas.