LEY DE ARRENDAMIENTO URBANO
La nueva LAU establece importantes disposiciones sobre la fianza, los honorarios de intermediación de la agencia y las obligaciones de las partes en los contratos de arrendamiento urbano en España. Es fundamental que tanto arrendadores como arrendatarios conozcan y cumplan con estas disposiciones para evitar posibles conflictos y garantizar una relación arrendaticia adecuada.
Tipos de alquiler según la duración del contrato:
Duración del contrato:
La duración del contrato de arrendamiento en España puede variar según la modalidad de alquiler y la naturaleza de la vivienda. A continuación, detallo los mínimos exigidos por ley para cada una de las principales modalidades:
Arrendamiento de vivienda habitual:
Según la LAU, el contrato de arrendamiento de vivienda habitual tendrá una duración mínima de 5 años si el arrendador es una persona física y de 7 años si es una persona jurídica.
Normalmente los contratos se hacen por un año prorrogables a cinco.
El inquilino tiene el poder para hacer que el contrato llegue hasta el quinto año si así lo desea (artículo 9.1 LAU), excepto que el propietario quiera usar la vivienda para uso propio o de algún familiar (artículo 9.3 LAU).
Llegado el quinto año, el inquilino puede optar por tres opciones:
Pedir la finalización del contrato con una antelación mínima de dos meses. En ese caso el contrato termina al llegar el quinto año.
Solicitar una prórroga extraordinaria de un año (artículo 10.2 LAU), que el propietario no está obligado a aceptar si no es gran tenedor. Esa prórroga podrá ser de tres años en lugar de uno si la vivienda está en zona tensionada (y tendrá que ser aceptada por el propietario, sea o no gran tenedor de viviendas), tal y como recoge el artículo 10.3 LAU. Si opta por esta opción, al terminar la prórroga extraordinaria el inquilino podrá optar por resolver el contrato (con preaviso de un mes), o bien por no decir nada, por lo que se acogería a la prórroga obligatoria hasta un máximo de tres años (del artículo 10.1 LAU) y en ese momento no entraría en juego la tácita reconducción.
No solicitar ni finalización ni prórroga extraordinaria y, si el propietario tampoco ha dicho nada, entonces el contrato se prorroga obligatoriamente (artículo 10.1 LAU) por tres años más.
Llegado el octavo año (si optó por acogerse al artículo 10.1 LAU) o llegado el vencimiento de la prórroga extraordinaria (uno o tres años después del quinto) y, en su caso, de la prórroga obligatoria (tres años más después de los seis o de los ocho), el inquilino puede optar de nuevo por tres opciones:
Pedir la finalización del contrato con una antelación mínima de un mes. En ese caso el contrato termina al llegar el octavo año o bien la finalización de la prórroga extraordinaria si se hubiese dado.
Solicitar una prórroga extraordinaria de un año (artículo 10.2 LAU), que el propietario no está obligado a aceptar si no es gran tenedor. Esa prórroga podrá ser de tres años en lugar de uno si la vivienda está en zona tensionada (y tendrá que ser aceptada por el propietario, sea o no gran tenedor de viviendas), tal y como recoge el artículo 10.3 LAU. Si opta por esta opción, al terminar la prórroga extraordinaria el inquilino podrá optar por resolver el contrato (con preaviso de un mes), o bien por no decir nada, por lo nace un nuevo contrato sometido al código civil por tácita reconducción, con las mismas condiciones que el contrato anterior.
No solicitar ni finalización ni prórroga extraordinaria y, si el propietario tampoco ha dicho nada, entonces nace un nuevo contrato sometido al código civil por tácita reconducción, con las mismas condiciones que el contrato anterior.
Contratos sin duración fijada
Respecto a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, estos se entenderán realizados por un año de duración, siendo de aplicación todo lo analizado hasta ahora.
Fuente: abogadosparatodos.net
Arrendamiento para uso distinto al de vivienda habitual:
Para este tipo de contratos rige la voluntad de las partes.
Es decir, el contrato dura lo que las partes quiera establecer en el contrato.
Y las posibles prórrogas tendrán la duración que las partes hayan establecido. Y si no se establecieron prórrogas, al finalizar el contrato éste se prorrogara por tácita reconducción del mismo modo que hemos visto para los contratos de arrendamiento de vivienda.
Arrendamiento por temporada:
Duración máxima: El contrato de arrendamiento por temporada tiene una duración máxima de 12 meses. Esto significa que al finalizar el período acordado, el contrato finaliza automáticamente sin necesidad de preaviso por parte de ninguna de las partes.
Finalidad: Este tipo de contrato se utiliza comúnmente para alquilar una vivienda durante períodos específicos, como vacaciones de verano o temporadas de esquí. Es ideal para arrendatarios que necesitan una vivienda temporalmente y no desean comprometerse a un contrato a largo plazo.
Flexibilidad: Tanto arrendador como arrendatario tienen la flexibilidad de acordar los términos del contrato, incluyendo el precio del alquiler y los servicios incluidos. Esto permite adaptar el contrato a las necesidades específicas de ambas partes y al período de tiempo deseado para la ocupación de la vivienda.
Arrendamiento de vivienda turística:
Duración flexible: A diferencia del arrendamiento por temporada, el arrendamiento de vivienda turística no tiene una duración máxima establecida por ley. Las partes pueden acordar libremente la duración del contrato, que suele ser por períodos cortos como semanas o días.
Finalidad turística: Este tipo de contrato se utiliza para alquilar una vivienda con fines turísticos, como alojamiento para vacaciones o estancias cortas. La vivienda se ofrece completamente amueblada y equipada para el uso temporal de los huéspedes.
Regulación municipal: Aunque la normativa estatal establece los principios generales aplicables al arrendamiento de vivienda turística, muchas ciudades y regiones en España tienen normativas locales específicas que regulan este tipo de alquileres. Estas normativas pueden incluir requisitos adicionales, como la obtención de licencias turísticas y el cumplimiento de ciertos estándares de calidad.
Alquiler de habitaciones en viviendas compartidas:
Contrato individual: En el caso del alquiler de habitaciones en viviendas compartidas, cada arrendatario firma un contrato individual con el arrendador. Este contrato establece los derechos y obligaciones específicos de cada arrendatario con respecto al uso de la habitación alquilada y de las áreas comunes de la vivienda.
Uso compartido de espacios comunes: Los arrendatarios comparten áreas comunes como la cocina, el baño y el salón, y están sujetos a normas de convivencia establecidas por el arrendador o por acuerdo entre los arrendatarios.
Responsabilidades compartidas: Aunque cada arrendatario tiene la responsabilidad de pagar su parte proporcional del alquiler y de mantener su habitación en buen estado, también comparten responsabilidades como el pago de los suministros y el mantenimiento de las áreas comunes.
Fianza:
La LAU establece que en los contratos de arrendamiento de viviendas, la fianza es obligatoria y debe ser equivalente a una mensualidad de renta en el caso de viviendas destinadas a uso de vivienda, y a dos mensualidades en el caso de viviendas destinadas a uso distinto del de vivienda. Esta fianza debe ser depositada por el arrendador en el Instituto de la Vivienda de la Comunidad Autónoma correspondiente.
Honorarios de intermediación de la agencia:
En cuanto a los honorarios de intermediación de la agencia inmobiliaria, la LAU no establece disposiciones específicas sobre quién debe asumir estos costos. Por lo general, este aspecto se regula mediante acuerdo entre las partes (arrendador y arrendatario) o entre el arrendador y la agencia inmobiliaria. Sin embargo, es importante tener en cuenta que la jurisprudencia y las prácticas del mercado suelen establecer que los honorarios de intermediación corren a cargo del arrendador en el caso de contratos de alquiler de vivienda destinados a residencia habitual del arrendatario.
Obligaciones de cada una de las partes:
Obligaciones del arrendador:
Entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
Realizar todas las reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad de la vivienda.
Garantizar el uso pacífico de la vivienda por parte del arrendatario.
Abonar los gastos de conservación y mantenimiento de la vivienda, salvo los que sean ocasionados por el uso indebido del arrendatario.
Responder frente al arrendatario por vicios o defectos de la vivienda que impidan su uso adecuado.
Pagar los gastos de comunidad de propietarios, salvo pacto en contrario.
Obligaciones del arrendatario:
Pagar puntualmente la renta en los plazos y condiciones pactadas.
Utilizar la vivienda conforme a la finalidad pactada y respetar las normas de convivencia.
Conservar la vivienda en buen estado de conservación y realizar pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario.
Permitir al arrendador el acceso a la vivienda para realizar obras de conservación o inspecciones, previo aviso.
Comunicar al arrendador cualquier avería o desperfecto que afecte a la vivienda.
Es importante destacar que estas obligaciones pueden ser modificadas o ampliadas mediante pactos específicos entre las partes, siempre y cuando no contravengan las disposiciones imperativas de la LAU.
